Schenkungsteuer und Immobilienanalyse

Verschenken Sie nicht Ihre Freibeträge!

Liebe Immobilieneigentümer, liebe Mütter und Väter, liebe Eltern, liebe Töchter und Söhne, liebe Kinder, liebe Großeltern und liebe Vermieter,

all Ihr seid in der glücklichen Position Immobilien, egal ob Eigenheim in Form von einem Einfamilienhaus, einer Doppelhaushälfte, einem Reihenhaus, einer Eigentumswohnung oder einem vermieteten Objekt im Eigentum zu haben.
Als Steuerberaterin sehe ich diese schöne und vorteilhafte Situation bei fast der Hälfte meiner bisherigen Mandanten.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, was in den meisten Fällen an den Grundstückswerten liegt, dies konnte ich in der Praxis gut verfolgen.

Nur was passiert etliche Jahre später mal mit dem Immobilieneigentum? Wer soll diese übernehmen? Wem sollen die Objekte vermacht werden? Wer kann Sie benötigen?
Meine Praxiserfahrung zeigt, dass die Immobilien größtenteils an den Ehepartner, die Kinder und an Verwandte weitervererbt werden. Schenkungen kommen zwar auch vor, aber deutlich weniger.

Bei Schenkungen muss das Thema Geld im Vorfeld angegangen werden. In der Regel wird nur sehr wenig über Geld in der Familie gesprochen. Glaubenssätze wie „Über Geld spricht man nicht.“ oder „Immobilien werden nur vererbt.“ höre ich an der ein oder anderen Stelle.

Dabei ist es wichtig, genau über solche Themen wie Geld und Immobilien zu sprechen, um Vorteile, Freibeträge und Steuerbegünstigungen für seine Familie auszuschöpfen. Eine frühzeitige und durchdachte Nachfolgeplanung, was mit dem Immobilieneigentum später passieren soll und wer diese erhalten darf, ist zu empfehlen und wird erfahrungsgemäß wenig gemacht. Im Rahmen der Erstellung eines Testaments erfolgen dann die ersten Überlegungen.

Dabei sind Freibeträge öfters nutzbar, sofern dieses Thema nachhaltig und vorzeitig geplant wird.

Sofern Mandanten an eine Schenkung z. B. an Ihre Kinder oder Enkel denken, erfolgt dies manchmal in einer unvorteilhaften Vorgehensweise. Erst wird ein umfangreiches Immobilien-Gutachten mit Kosten im drei- bis vierstelligen Bereich mit unzähligem Seitenumfang erstellt, dann durch den Notar die Schenkung und Übertragung der Immobilie vollzogen und ganz zum Schluss wird ein Steuerberater aufgesucht, weil bereits ein Schreiben vom Finanzamt mit einer Abgabefrist für eine Schenkungsteuererklärung per Post eingetrudelt ist.

Oder es wird gleich ein Notar aufgesucht, ohne vorab eine Abstimmung mit einem Steuerberater vorgenommen zu haben. Danach kann das Ergebnis in mehreren Hinsichten ernüchternd sein.
Entweder wurde das Geld unnötigerweise für das Immobilien-Gutachten im Vorfeld ausgegeben, da der Steuerberater einen niedrigeren steuerlichen Wert in der Erklärung ansetzen kann oder der steuerliche Wert liegt deutlich über dem Freibetrag, obwohl das nicht erwartet wurde und plötzlich entsteht eine Schenkungsteuer.
Fragen wie: „Wieso das den?“, „Wieso hat mich niemand darauf hingewiesen?“ und „Womit sollen wir das bezahlen?“ werden an mich adressiert.

All diese beschriebenen Fälle, sind bei mir in der Praxis schon vorgekommen.

Deshalb möchte ich Ihnen hiermit Denkanstöße geben, über Geld, Immobilieneigentum, Schenkung, Erbe, etc. zu sprechen, auch wenn es für Sie unangenehm sein sollte. Bei Immobilien stecken oftmals große Werte dahinter, die unbedingt geplant werden sollten. Ihnen und Ihrer Familie sollte es Wert sein, vorzusorgen und diese Thematik in Ruhe und mit Experten individuell zu planen.

Mein bewährter Praxisansatz ist ein 2-Schritte-Modell:
1. Schritt = IST-Analyse über Ihre Immobiliensituation, steuerliche Bewertung der Immobilien, Planung wie viel, wann und an wen eine Übertragung gewünscht und sinnvoll ist. Erst dann erfolgt eine Entscheidung von Ihnen und der anschließende Notar-Termin.
2. Schritt = Erstellung der Schenkungsteuererklärung und Korrespondenz mit dem Finanzamt.

Sofern Unstimmigkeiten in der Höhe des Wertes der Immobilie zwischen dem Finanzamt und Ihnen bestehen, kann an dieser Stelle jetzt noch ein Immobilien-Gutachten erstellt und nachgereicht werden.

Diese durchdachte, geplante und wohlüberlegte Vorgehensweise hat sich in der Praxis bei meinen Mandanten bewährt.

Schließlich möchten die wenigsten nach dem Ableben eines geliebten Menschen mit hohen Steuerbelastungen und daraus resultierenden Problemen behaftet sein. Ein anschließender Not-Verkauf von einer geerbten Immobilie oder die Aufnahme eines Darlehens, um die Erbschaftsteuer zahlen zu können, ist in den wenigsten Fällen im Voraus angedacht gewesen.

Solche unangenehmen Erfahrungen könnten mit einer guten Planung durchaus vermieden werden.

Ich möchte Sie gerne bei dieser wichtigen Planung unterstützen und meinen Erfahrungsschatz mit Ihnen teilen.

Eine individuelle für Sie geeignete Lösung ist das gemeinsame Ziel, im Einklang mit den steuerrechtlichen Möglichkeiten und dem Gesetz.

Sind Sie jetzt neugierig geworden? Haben Sie auch schon einmal persönlich solche Erfahrungen gemacht oder von solchen Negativbeispielen gehört und möchten diese auf jeden Fall vermeiden?

Alles Gute,
Jeanete Algermissen
Steuerberaterin